Seoses turbulentsiga energiaturul, on paljud eluaseme omanikud, sh ka korteriomanikud, seismas silmitsi küsimusega, kas kunagisel küttesüsteemi valikul on tehtud õige otsus ja kas praegust kulude märkimisväärset suurenemist aitaks ohjeldada küttesüsteemi vahetamine. Oluline on teada, kuidas saab kortermajas otsustada küttesüsteemi vahetamise ja mil moel peab olema vastu võetud korteriühistu otsus küttesüsteemi vahetamiseks ning ka selle finantseerimiseks.
Vastavalt otsuse võimalikule tähtsusele ja mõjule korteriühistu liikmetele, on seadusandja pannud paika tingimused korteriomandi- ja korteriühistuseaduses, mil moel tuleb teatud otsused vastu võtta. Näiteks on seadusandja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 35 sätestanud, et kui asi puudutab korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärast valitsemist või korrashoidu, siis võivad sellise küsimuse üle otsustada ka korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid. See tähendab seda, et tavapärast valitsemist puudutava otsuse võib vastu võtta ka pelgalt nende korteriomanike häälteenamusega, kes parasjagu otsuse tegemise juures viibivad. Kui aga korteriühistu põhikirjas on sätestatud rangemad reeglid selliste otsuste vastu võtmiseks, tuleb lähtuda korteriühistu põhikirjast ja mitte korteriomandi- ja korteriühistuseadusest. Kui aga korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud leebemad reeglid, siis tuleb igal juhul lähtuda seadusest ja mitte põhikirjast.
Seadusandja on toonud ka näidisloetelu sellest, mida võib käsitleda korteriomandi kaasomandi osa tavapärase valitsemisena. Sellisteks tegevusteks on näiteks:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimise;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.
Veelkord tasub rõhutada, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 35 toodud loetelu on näitlik ja tegelikkuses tuleb igakordselt hinnata, kas tehtavate otsuste näol on tegemist tavapärase valitsemisega või mitte. Mis puudutab aga näiteks küttesüsteemi vahetamist, siis jääb see üldjuhul tavapärase valitsemise alt välja, kuivõrd küttesüsteemi vahetamine on tunduvalt suuremahulisem töö kui seda on tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks vajalikud tööd. Pigem on seadusandja KrtS § 35 all mõelnud selliseid remonditöid nagu seda on katkise ukse parandamine, räästast jääpurikate eemaldamine jne. Seega ei saa küttesüsteemi vahetamist otsustada vaid otsuse tegemise juures viibinud korteriomanike häälteenamuse alusel.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 koostoimes asjaõigusseaduse § 74 lg-ga 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Tegemist on n-ö oluliste ümberkorraldustega, mida saab teha vaid kõigi korteriomanike kokkuleppel ja mitte ühelgi muul moel. Ehkki seadus ei ütle otsesõnu, mida tuleb pidada oluliseks ümberkorralduseks, on näiteks Riigikohus oma 4. aprilli 2012. a lahendis nr 3-2-1-28-12 viidanud, et näiteks pööningu väljaehitamise korral on tegemist olulise ümberkorraldusega ja sellise ümberkorralduse tegemist saab otsustada vaid kaasomanike kokkuleppel vastavalt AÕS § 74 lg-le 1.
Samas näiteks keskküttetorustiku vahetamise puhul on Riigikohus 13. veebruari 2012. a lahendis 3-2-1-116-11 leidnud, et selle vahetamise üle otsustamine kuulub korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse, s.t vaja ei ole kõikide kaasomanike kokkulepet. Keskküttetorustiku vahetamise osas leidis Riigikohus, et kuigi sellega kaasnevad suuremahulised ehitustööd, ei ole oma olemuselt siiski tegemist ehitusliku ümberkorraldusega. Oluline on aga rõhutada siin, et viidatud kaasuses ei soovitud vahetada küttesüsteemi olemuslikult, vaid sooviti teha parendusi juba olemasoleva küttesüsteemi jaoks. Seega ei saa välistada, et küttesüsteemi täieliku väljavahetamise puhul võib kohtu jaoks siiski tegemist olla ehitusliku ümberkorraldusega.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjas on täpsustatud, et hindamisel, kas tegemist on n-ö oluliste ümberkorraldustega KrtS § 38 tähenduses, tuleb muu hulgas hinnata, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju. Sellest tulenevalt on kindlasti ehituslikuks ümberkorralduseks hoonele ühe korruse lisamine või ka näiteks pööningu väljaehitamine, kuivõrd pööningu väljaehitamise puhul oleks tegemist hoone senise funktsiooni muutmisega. Eeltoodust lähtudes võib põhimõtteliselt ehituslikuks ümberkorralduseks olla ka mõne senise tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega (näiteks ahjukütte asendamine keskküttega). Et hinnata, kas igasuguse küttesüsteemi vahetamise puhul on tegemist olulise ehitusliku ümberkorraldusega, tuleb aga asjaolusid igakordselt analüüsida ning seda tehes arvesse võtta, kui palju reaalselt ümberkorraldusega muudetakse: kas on näiteks vaja igas korteris laiaulatuslikke ehitustöid teha või vahetatakse välja ainult kortermaja keldris asuv küttekolle. Kui on vaja välja vahetada vaid küttekolle, ei ole suure tõenäosusega tegemist ehitusliku ümberkorraldusega.
Samas tuleb tehnosüsteemi vahetamise puhul võtta arvesse ka KrtS §-i 39, mis sätestab leebemad tingimused otsuse vastuvõtmiseks juhuks, kui otsusega soovitakse kaasomandi eset ajakohastada. Just selleks, et tagada hoone säilimine ja n-ö ajaga kaasas käimine, sealhulgas hoone energiatõhusus, on seadusandja sätestanud leebemad reeglid kaasomandi eseme ajakohastamisele. Nimelt on KrtS § 39 järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, lubatud otsus vastu võtta ka korteriomanike üldkoosolekul, kui otsuse poolt on hääletanud üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Sisuliselt tähendab see, et vajalik on kahekordne häälteenamus: otsuse poolt peab olema üle poole kõigist korteriomanikest ja otsuse poolt hääletanud korteriomanikele peab kuuluma üle poole kaasomandist. Juhul kui küttesüsteemi vahetamise soov on tingitud eelkõige eesmärgist hoone energiatõhusust suurendada, võib vastav muudatus olla kooskõlas KrtS §-iga 39 ning seega osa kaasomandi ajakohastamisest.
Kui aga küttesüsteemi vahetamiseks on korteriühistul vaja ka laenu võtta, kohaldub KrtS § 36 lg 1. KrtS § 36 lg 1 sätestab, et laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui see kohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, võib otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega. See tähendab, et kui otsustamisel on sellise laenu võtmine, mille suurus ületab kas iseseisvalt või näiteks koos varasemate laenudega (või muude rahaliste kohustustega) eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, saab laenu võtmise otsuse vastu võtta vaid korteriomanike üldkoosolekul ja eeldusel, et otsuse poolt on hääletanud üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kusjuures ka laenu võtmise otsus on vaja üldkoosolekul eraldi vastu võtta.
Oluline on ka viidata, et kui korteriühistu on üldkoosolekul otsuse õiguspäraselt ja kehtivalt vastu võtnud, siis peavad ka need, kes otsuse poolt ei hääletanud, taluma otsuse tagajärgi ning vastavat üldkoosoleku otsust täitma. Erandiks on KrtS § 40 lg 3, mille järgi korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kulude kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on leidnud juba viidatud lahendis numbriga 3-2-1-116-11, et sellise olukorraga on tegemist näiteks siis, kui korteriühistu soovib teha muid kui vajalikke kulutusi ning korteriomanikult ei saa nende kandmist vähemalt tervikuna nõuda, kuivõrd majanduslikel või muudel põhjustel tooks see kaasa talle rasked tagajärjed.
Artiklis viidatud seadusesätetest ei saa korteriühistu ka korteriühistu põhikirjaga mööda hiilida, kuivõrd KrtS § 17 lg 2 järgi võib põhikirjaga ette näha vaid selliseid tingimusi, mis ei ole vastuolus seaduse või eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut.
Artikli autorid: Eliis Tischler ja Jaanika Reilik-Bakhoff